Le viager : vendre progressivement pour sécuriser l’avenir
Vendre en viager, c’est transformer la valeur de votre bien en revenus complémentaires, tout en continuant à en profiter. Avec Solustone, vous êtes accompagné à chaque étape pour sécuriser votre projet et préserver votre patrimoine.
Encadré par le Code Civil
Accompagnement notarial
Réponse en 48h
Quand envisager le viager ?
Préparer sa retraite
Préserver son cadre de vie
Anticiper une succession
Financer un projet
Absence de descendants
Rénovations énergétiques
Le viager n’est pas seulement une transaction : c’est une décision stratégique qui permet de concilier sécurité, revenus et transmission. Chez Solustone, nous vous aidons à en mesurer les bénéfices et à choisir la formule la plus adaptée à vos objectifs.
Le viager, une solution patrimoniale singulière
Le viager est une formule de vente immobilière particulière, encadrée par le Code civil (articles 1968 et suivants). Contrairement à une vente classique, il ne s’agit pas seulement de céder un bien en échange d’un prix déterminé, mais d’organiser un versement dans le temps qui profite au vendeur, tout en sécurisant l’acquéreur.
En pratique, le vendeur – appelé crédirentier – perçoit :
- un bouquet, c’est-à-dire une somme versée comptant au moment de la signature,
- puis une rente viagère, versée jusqu’à la fin de sa vie.
L’acquéreur est quant à lui appelé débirentier.
Le viager en bref
Revenus réguliers grâce à une rente à vie
Capital immédiat via le bouquet versé à la signature
Droit d’usage ou d’habitation conservé par le vendeur
Acte authentique signé devant notaire
Solution encadrée par le Code Civil
Cadre sécurisé organiser sa succession ou compléter ses revenus
Deux formes principales existent :
- Le viager occupé, le plus courant : vous continuez à vivre dans le logement ou à percevoir les loyers si le bien est loué.
- Le viager libre : vous libérez immédiatement le bien, ce qui permet de percevoir une rente plus élevée.
Cette solution séduit de nombreux propriétaires car elle concilie deux enjeux majeurs : transformer la valeur d’un patrimoine en revenus et préserver son cadre de vie. Elle répond ainsi à une double exigence : améliorer le présent, sans sacrifier la sécurité de demain.
Le viager est aussi une réponse aux préoccupations de transmission
En organisant la vente dans ce cadre, vous pouvez anticiper et équilibrer le partage entre vos héritiers, tout en profitant vous-même de ressources supplémentaires.
Enfin, il faut rappeler que le viager reste une solution souple : la rente peut être indexée, le bouquet modulé, et la rédaction du contrat adaptée à vos priorités. C’est une transaction qui demande une expertise solide pour en tirer le meilleur parti, tant sur le plan financier que juridique.
Avec Solustone, chaque projet en viager est étudié de manière personnalisée, afin de garantir au vendeur la juste valorisation de son patrimoine et la sécurité de ses revenus futurs.
Quelles sont les étapes d’une vente en viager ?
Une vente en viager suit un processus rigoureux, encadré par le notaire, et jalonné d’étapes essentielles pour garantir transparence et sécurité :
01
Premier échange
Il s’agit de comprendre vos attentes, vos besoins en revenus et vos projets (maintien à domicile, transmission, financement d’un projet personnel).
02
Estimation et calcul
Un expert évalue la valeur de marché du bien, puis détermine le bouquet et la rente, en tenant compte de l’espérance de vie du vendeur.
03
Choix du type de viager
Libre ou occupé, avec ou sans bouquet, selon vos priorités et votre situation personnelle.
04
Commercialisation
Recherche d’acquéreurs sérieux, présentation du bien et négociation des modalités.
05
Avant-contrat
Promesse ou compromis de vente signé devant notaire, fixant les droits et obligations de chacun.
06
Acte authentique
signature définitive devant notaire, transfert de propriété et mise en place du versement de la rente.
07
Versement de la rente
L’acquéreur, appelé débirentier, s’engage à verser la rente régulièrement, sous le contrôle du notaire en cas de difficulté.
À chaque étape, l’accompagnement par un professionnel objectif est crucial. Le calcul d’un viager ne s’improvise pas : il repose sur des bases juridiques et financières précises, mais aussi sur des paramètres humains qu’il convient d’intégrer avec justesse.
Les avantages d’un accompagnement Solustone
Expertise patrimoniale et juridique
Accompagnement sur mesure
Transparence et objectivité
Sélection rigoureuse des acquéreurs
Suivi et intégrité
Valorisation durable du patrimoine
Nos conseils pour réussir votre viager
Je demande l'avis d'un expertSouhaitez-vous avant tout rester chez vous, transmettre à vos enfants, ou maximiser vos revenus ? Cette réflexion préalable guidera toute l’opération.
Un accompagnement juridique, fiscal et patrimonial est indispensable. Le viager implique des calculs précis et une sécurisation contractuelle.
La rente étant versée dans la durée, il est crucial de s’assurer que le débirentier a les ressources nécessaires pour tenir ses engagements.
Même en viager occupé, la qualité perçue du logement influence la négociation et le montant de la rente.
Un viager peut susciter des questions dans votre entourage. Expliquer votre démarche, et montrer qu’elle vise à sécuriser l’avenir, facilitera son acceptation.
Un viager ne se décide pas en quelques jours. Il mérite réflexion, échanges avec des experts, et comparaison avec d’autres solutions (vente classique, vente à terme, prêt viager hypothécaire).
Les aspects financiers et fiscaux du viager
Une opération de viager comporte plusieurs paramètres financiers et fiscaux qu’il est important de bien comprendre avant de s’engager.
Le bouquet : il s’agit de la somme versée comptant au vendeur lors de la signature. Son montant est variable : certains préfèrent un bouquet élevé pour financer un projet immédiat, d’autres privilégient une rente plus conséquente.
La rente viagère : calculée en fonction de la valeur du bien, de l’âge du vendeur et de l’espérance de vie statistique, elle constitue un revenu régulier garanti à vie. Elle peut être indexée sur l’inflation pour préserver son pouvoir d’achat.
La fiscalité : la rente viagère bénéficie d’un régime fiscal avantageux. Une partie seulement est imposable, selon l’âge du vendeur au moment de la signature (par exemple, seulement 30 % après 70 ans). Le bouquet n’est quant à lui pas fiscalisé.
Les frais de notaire : calculés sur une valeur décotée du bien (correspondant au droit d’usage et d’habitation – DUH – laissé au vendeur), ils sont donc moins élevés que dans une vente classique. À l’inverse, pour un viager libre, ils sont calculés sur la valeur totale du bien.
La sécurisation de la rente : l’acquéreur est tenu par un acte authentique. En cas de non-paiement, le vendeur peut demander la résolution de la vente et récupérer son bien, ce qui constitue une forte garantie.
En résumé, le viager combine souplesse et sécurité : il permet d’obtenir immédiatement un capital et un revenu garanti, tout en bénéficiant d’un cadre fiscal favorable. C’est une solution qui doit être étudiée au regard de votre situation personnelle et familiale.
Quelques alternatives au viager
Le viager est une solution patrimoniale efficace, mais il n’est pas toujours la plus adaptée selon vos besoins ou vos priorités. D’autres options existent pour monétiser un bien immobilier tout en préservant vos intérêts :
La vente à terme
Le prêt viager hypothécaire (PVH)
Et si aucune de ces solutions ne vous semble adaptée ?
Chaque situation patrimoniale est unique. Chez Solustone, nous analysons avec vous votre profil, vos objectifs et vos contraintes pour déterminer l’option la plus pertinente : viager, vente à terme, PVH, ou une solution alternative de monétisation de patrimoine. Notre rôle est de vous guider vers la solution la plus juste, en toute transparence et avec la sécurité juridique nécessaire.
FAQ : les questions les plus fréquentes sur le viager
1. Quelle différence entre viager occupé et viager libre ?
Dans un viager occupé, le vendeur conserve le droit d’usage et d’habitation (DUH) et continue à vivre dans son logement. Dans un viager libre, le bien est immédiatement disponible pour l’acquéreur.
2. Comment est calculée la rente viagère ?
Elle dépend de la valeur de marché du bien, de l’âge et de l’espérance de vie du vendeur, ainsi que de l’existence ou non d’un bouquet initial. Un calcul précis est établi par le notaire et les experts immobiliers.
3. Puis-je rester chez moi après avoir vendu en viager ?
Oui, dans le cadre d’un viager occupé. Vous conservez le droit d’usage et d’habitation défini dans le contrat.
4. Quels sont les risques pour le vendeur ?
Le principal risque est le défaut de paiement de la rente par l’acquéreur. Mais la loi protège le vendeur : en cas d’impayés, il peut demander la résolution de la vente et récupérer son bien.
5. Comment s’assurer que la rente sera bien versée ?
Le contrat est signé devant notaire et prévoit des garanties, comme une hypothèque ou une clause résolutoire, pour sécuriser le paiement.
6. Le viager est-il imposable ?
La rente viagère bénéficie d’un régime fiscal avantageux : seule une partie de la rente est imposable, selon l’âge du vendeur (ex. : 30 % seulement après 70 ans).
7. Qui paie les charges et travaux après la vente ?
En viager occupé, le vendeur prend généralement en charge les charges courantes et petits travaux, tandis que l’acquéreur assume les gros travaux (articles 605 et 606 du Code civil). Dans le cas d’un viager libre, ces charges sont assumées par l’acquéreur.
8. Peut-on vendre en viager à un membre de sa famille ?
Oui, mais cela nécessite des précautions juridiques particulières pour éviter tout soupçon de donation déguisée.
9. Que se passe-t-il si l’acquéreur ne paie plus la rente ?
Le vendeur peut demander la résolution de la vente, conserver le bouquet et récupérer son bien. C’est une garantie forte pour protéger ses intérêts.
10. Quelle est la fiscalité du bouquet et de la rente viagère ?
Le bouquet est exonéré d’impôt. La rente est soumise à l’impôt sur le revenu après abattement selon l’âge du vendeur.
Glossaire enrichi du viager
Ce glossaire vous donne les bases pour comprendre la mécanique du viager. Avec Solustone, chaque notion est expliquée en détail dès le premier rendez-vous pour éviter toute ambiguïté.
Vente avec droit d’usage et d’habitation (DUH) conservé par le vendeur.
Vente sans occupation, le bien est immédiatement disponible.
Somme versée comptant au vendeur à la signature.
Somme versée régulièrement au vendeur jusqu’à son décès.
Droit légal du vendeur de continuer à occuper le bien.
Le vendeur dans une opération de viager.
L’acquéreur qui s’engage à verser la rente.
Clause permettant au vendeur de récupérer son bien en cas de non-paiement de la rente.
Sûreté inscrite sur le bien pour sécuriser le paiement de la rente.
Le viager est bien plus qu’une simple transaction immobilière
C’est un véritable outil patrimonial, capable de transformer la valeur d’un bien en revenus réguliers, tout en sécurisant l’avenir et en facilitant la transmission.
Chaque situation étant unique, notre rôle est de vous conseiller avec objectivité et transparence, afin de trouver la solution la plus adaptée à vos objectifs : viager, vente à terme, prêt viager hypothécaire, ou une autre alternative.
Vous envisagez le viager ? Échangeons ensemble sur votre projet. Nos experts sont là pour vous guider et transformer votre patrimoine en une ressource utile, sécurisée et durable.